これまでに講じられたマンション管理施策と今後の方向

第１節　共同住宅ルールの確立
第２節　適正な大規模修繕の実施
第３節　分譲段階でのトラブル
第４節　委託管理と自主管理

１　マンションの管理業務

　マンションを適正かつ円滑に管理するためには、管理組合の運営等とは別に、区分所有者の日常生活をバックアップし、管理組合の運営上の日常業務を担う次の具体的な管理業務を適切に履行しなければならない。

(１)事務管理業務

　事務管理業務は、管理業務の中で最も重要な業務であり、この業務を如何に確実に履行するかが管理全般の評価を左右するとさえいえる。この業務は｢出納業務｣､｢会計業務｣､｢管理運営業務｣の三つで構成される。

1. 出納業務
   　管理組合の財政を預かる業務であり、具体的な業務としては、管理費、修繕積立金、専用使用料等の収納・保管及び運用並びに諸費用の支払等がある。

2. 会計業務
   　管理組合の財務内容を的確に把握する業務であり、具体的な業務としては、管理組合の予算案・決算案の作成補助、管理組合会計の収支状況の報告等がある。

3. 管理運営業務
   　管理組合の運営を側面から補助する業務であり、具体の業務としては、設備等の保守点検等の外注に関する業務、防火管理補助、施設運営の補助、各種契約の代行、損害保険契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝等がある。

(２)管理員業務

　管理員業務は、日常居住者等と接しながら実施する業務であり、業務実施の態様として通勤・住込勤務がある。この業務は｢受付業務｣､｢点検業務｣､｢立会業務｣､｢報告連絡業務｣､｢管理補助業務｣で構成される。

1. 受付業務
   　居住者や外来者と応対しながら実施する業務である。

2. 点検業務
   　建物、設備等に異常がないかどうかを点検する業務である。この業務は定期的に実施することが原則であるので、予め管理委託契約書の業務仕様書において点検リスト・点検項目・点検回数等を規定しておくことが必要である。

3. 立会業務
   　外注業者等の業務実施状況を監督する業務である。具体的な業務としては、諸設備の保守点検や共同部分の修繕工事、清掃業務、ゴミ収集等における立会いがある。

4. 報告連絡業務
   　日々の業務の実施結果を記録、報告する業務であり、具体的な業務としては、業務日誌の記録、定時報告及び緊急時の連絡がある。

5. 管理補助業務
   　事務管理の業務を補助するもので、防火管理業務や未収納金督促業務の補助がある。

(３)清掃業務

　清掃業務には、日常清掃業務と定期清掃とがある。この業務は清掃方法及び回数を定めた仕様書に基づいて実施されることが多い。

(４)設備管理業務

　設備管理業務は、法律または契約に基づいて、一般には一定の資格者によってエレベーター等の諸設備の保守点検（法定点検を含む）・定期検査・整備・調整等を行うもので、故障処置等の緊急等の対応業務も含まれる。

２　マンションの管理方式

(１)管理方式

　マンションの管理は、現在、おおむね次の３方式による管理が行われている。

(a)自主管理方式
　管理組合が、管理業務についての意思決定、実際の業務の執行の全てを自ら行う形態。一般的には委託方式と比べ、管理会社への管理委託料部分の負担が不要であることから管理費用が低額である反面、区分所有者の高い管理意識、管理能力を必要とする。また、業務を執行する理事長（区分所有法第25条にいう管理者）等の管理組合の役員の負担が大きい。

(b)一部委託方式
　管理組合が、管理業務についての意思決定と実際の業務の一部を行い、必要に応じて管理業務の一部を管理会社に委託する形態。

(c)全部委託方式
　管理組合が、管理業務についての意思決定は自ら行うが、実際の業務については全て管理会社に委託する形態。

（２）実施状況

　３つの管理方式の実施状況を平成６年マンション総合調査でみると、表−20のとおりであり、管理費等の収納、受付、清掃、設備点検等の管理業務の全部を管理会社に委託しているマンションは69.6%、一部を管理会社に委託しているマンションは15.1%と、約85%が管理会社を利用している。

表−20　マンション管理業務の実施方法

（３）管理委託の現状

　マンション管理を専門的な管理会社に委託することについて、区分所有者の意向は図−12のとおりである。

図−12　管理を委託することについての区分所有者の意向

なお、戸当たりの月額管理委託費を戸数規模別に見ると、次のとおりである。

図−13　戸当たり管理委託費（月額）
一団地当り戸数（マンション総合調査）

（４）自主管理･全部委託管理の目指すものとそれぞれの問題点

　自主管理と全部委託管理はよく比較されるが、このようにそれぞれ目指すものが異なる反面、問題点も異なっている。

(a)自力管理
（目指すもの）
　・区分所有者の主体的意識の向上が図れる。
　・管理会社に支払う管理委託料等費用の軽減が図れる。
（問題点）
　・役員、区分所有者の責任が増加する。
　・役員、管理員の確保が困難となる。
　・適正な業務管理レベルの継続性に問題があり、無管理状態となるおそれがある。

(b)全部委託管理
（目指すもの）
　・専門業者の利用による効率化が図れる。
　・役員・区分所有者の負担軽減が図れる。
（問題点）
　・管理委託料等の負担が生ずる。
　・区分所有者の主体的意識が低下するおそれがある。

４　管理に対する認識・管理費の水準

（１）管理状況の満足度と理由

　マンションの入居者は、自分が住んでいるマンションの管理状況をどのように認識しているかを調査したところ、表−21のような結果となった。
　「非常に満足している」、「やや満足している」の両者は８割弱となっており、「やや不満である」、「非常に不満である」の層は前回調査より2.9ポイント増加している。
　そして、満足していると回答した入居者について、更にその理由を聞いたところ、｢管理人が良い｣から管理がうまくいっていると考えている人は52.6%と最も多く､次いで｢組合役員が熱心」（43.0%）「管理に適した戸数」（29.0%）と続いている。

　逆に、現在のマンション管理に不満足であると回答した入居者にその理由を聞いたところ、 「一部居住者が非協力的」 が最も多く（49.1%）、前回より2.4ポイント増加している。
　次いで「貸借人がいる」が33.0%、「組合役員が不慣れ」を挙げる人が29.5%と続いている。

表−21　マンション管理状況の満足度 項　　目 今回 調査 (%) 前回 調査 (%) 1.非常に満足している 18.9 21.9 2.やや満足している 59.9 56.9 3.やや不満である 16.2 13.9 4.非常に不満である 1.9 1.3 5.不　明 3.0 6.0 合　　計 100.0 100.0 （マンション総合調査）

図−14　管理に満足している理由　　（マンション総合調査）

（２）管理費の水準等

　現在、１戸当たりの全体の平均額は月額10,372円となっており､前回調査の平均10,027円の3.4%増となっている。
　戸数別では規模が小さくなるほど管理費が高くなる傾向があるが、完成年次別の平均には、ほとんど差がみられなかった。
　この管理費の水準について、区分所有者の認識をみてみると、現行の管理費が妥当であると考えている層は70.6%と大半を占めている。
　一方､良い管理を目指すために｢もっと管理費を引き上げるべき｣が12.6%存在し、逆に現在の管理状態からみると「現行の管理費は高すぎる」とするのが10.3%となっている。

表−23　現行の管理費水準についての認識状況

（マンション総合調査）

４　管理業者登録規程の制定

（１）管理業界の変遷

　分譲マンションのはしりがみられた昭和30年代前半では、高所得者層を対象とした都心型マンションが主流であり、したがってその供給戸数もそれほど多くはなかった。当時の管理の方法をみると、分譲会社が組織内に管理担当部門を設置し、区分所有者と個別に管理委託契約を取り交して管理業務を実施することが一般的であり、今日のように管理組合が管理を行うといった組織的管理の形態はほとんどみられなかった。
　40年代に入ると、一般の所得者層を対象とした大衆型マンションが主流を占め、特に40年代後半はその供給が急激に拡大された。この時代の管理状況をみると、マンションストックの急激な増加に合わせて、分譲会社系列の管理会社が出現するとともにビルメンテナンス会社の参入もみられ、また各マンションにおいても区分所有者の任意的管理機構である管理組合も設立され、管理組合と管理会社が管理委託契約を取り交わして管理事務を実施する、今日の管理の原型が形作られた。しかしこの頃の管理会社の業務は諸設備の保守点検を主としたハード面の管理が主体であり、今日のような管理のソフト面に対する認識はまだ薄かったといえる。
　50年代はマンションが都市型住宅として社会に定着してきた時期であり、区分所有者の管理に対する意識も従来に比べて著しく高まり、また管理の問題も、区分所有者個人の財産保全にとどまらず、広く良好な社会資本形成の観点から重要な課題となってきている。
　したがって管理の実務を担う管理会社に対しても諸設備のメンテナンスを主体とした管理から、それも含めた建物資産運営的観点からの管理サービスの提供が強く求められるようになってきている。

（２）管理業者登録規程制定の経緯

　マンション管理の重要性は、マンションのストックの増加に応じて強く指摘されてきたところであり、建設大臣の諮問機関である住宅宅地審議会は、この問題に関し、昭和57年１月28日答申を行った。
　この答申において示された標準委託契約書については、建設省が関係者あてにその活用を図るよう指導しているところである。
　なお、昭和54年に管理業者の団体である社団法人高層住宅管理業協会が設立されていたが、昭和58年には区分所有法の大幅な改正が行われ、さらに、昭和60年には、マンションの建物および設備の診断サービス体制を整備するため、高層住宅管理業協会内にマンション保全診断センターを設け、同年、財団法人マンション管理センターが発足し、マンション管理の指導、相談、大規模修繕の実施に係る指導、相談、修繕積立金の効率的な運用、大規模修繕、建替え等についての調査、研究等の業務を行うこととなった。
　このように、マンション管理の適正化のために、種々の施策が講じられてきたところであるが、その一環として、優良なマンション管理業者の指導、育成が重要であることはいうまでもなく、前記答申においても、「今後中高層共同住宅に係る管理業の社会的重要性が増すことが予想されるため、これに関する法的規制について検討する必要がある。」と指摘されている。
　建設省では、業界の要望もあり、これを受けて法制化の検討を重ねてきたが、マンション管理業法といった新規立法によって法的規制を加えることは当面は難しいと判断した。
　そこで、建設省告示によるマンション管理業者の登録制度を実施することとし、管理業者の人的構成、業務状況、財務内容等を開示することにより管理組合が管理業者を選択する際のひとつの目安とするとともに、同制度の施行により優良な管理業者の指導・育成を図っていくこととした。

（３）中高層分譲共同住宅管理業者登録規程の概要

　中高層分譲共同住宅管理業者登録規程(建設省告示第1115号)は昭和60年8月5日に公布、施行されたが、その概要は次のとおりである。

イ　登録（２条）
(1)マンション管理業者（マンションの管理に関する業務を請け負い、または受託する営業を営む者で、事務管理業務を行わない者を除く。）は、建設省に備える登録簿に登録を受けることができること。
(2)登録の有効期間は５年とし、更新を受けることができること。

ロ　登録要件（３条・６条）
(1)営業所ごとに専任の管理業務主任者を置く者であること。
〈管理業務主任者の資格要件〉
　（a）管理業務に関する一定の実務経験を有する者で建設大臣の指定する講習を修了した者
　（b）建設大臣が(a)と同等の知識及び能力を有すると認定した者
(2)管理業務に関する契約を履行するに足りる財産的基礎または金銭的信用を有しないことが明らかな者でないこと。
(3)一定の欠格要件に該当しない者であること。

ハ　標識の提示（７条）
　登録を受けた者は、営業所及び管理業務を行う中高層分譲共同住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、標識を掲げること。
二　現況報告書等の提出（８条）
　登録を受けた者は、営業年度ごとに現況報告書及び財務諸表を建設大臣に提出するものとすること。
ホ　登録の削除（11条）
　不正の手段により登録を受けたことが判明した場合、管理業務に関し不正または著しく不当な行為をした場合等においては、登録を削除するものとすること。
へ　登録簿等の閲覧（12条）
　登録簿、登録申請書添付書類、現況報告書及び変更届出書は、公衆の閲覧に供するものとすること。
ト　業務処理準別の遵守（13条）
　登録を受けた者は、建設大臣が定める管理業務処理準則を遵守するよう努めるものとすること。

（４）業務処理準別の制定

　登録規程12条では、登録業者は建設大臣が別に定める「中高層分譲共同住宅管理業務処理準則」を遵守する努力規定が設けられていたが、建設省は昭和62年４月25日この業務処理準則を示した（建設省告示第1035号）。
　業務処理準則の主な概要は次のとおりである。

イ　善管注意義務（２条）
　登録業者は、善良なる管理者の注意をもって管理業務を処理すること。
ロ　重要事項の説明（5条）
　登録業者は、管理組合と「管理委託契約」を締結するときは、当該管理委託契約が成立するまでに、管理業務主任者から、当該管理組合に対し、少なくとも次の事項を記載した書面を交付して説明をさせること。
　(1)登録を受けた者の商号又は名称、本店の所在地、登録年月日及び登録番号
　(2)契約年月日
　(3)契約期間
　(4)管理委託契約の対象となる中高層分譲共同住宅の所在、種類､構造その他当該対象住宅を特定するために必要な表示及び対象住宅のうち管理業務の対象となる部分の表示
　(5)管理業務の内容及びその処理方法
　(6)管理業務に要する費用の負担及び支払方法
　(7)管理業務に要する費用の額を変更する必要が生じたときの措置
　(8)免責事項
　(9)契約の解除に関する事項

ハ　一括再委託の禁止（４条）
　登録業者は、事務管理業務については、他の者に委託し又は請け負わせないこと。
ニ　金銭等の預託（６条）
　登録業者は、管理組合から預託を受けた金銭等を、管理組合以外の名義で他に預託しないこと。ただし、管理委託契約に別段の定めをしたときは、この限りでない。
ホ　会計帳簿の作成等（７条）
　登録業者は、管理業務に係る会計帳簿を作成し、収支に関する事項を記載し、管理組合から請求があったときは、その会計帳簿及び関係書類を閲覧させること。
へ　報告（８条）
　登録業者は、管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、管理組合に対して管理業務の処理状況及び収支結果に関する報告を行うこと。また、管理組合からの請求があったときは、管理業務の処理状況及び収支状況に関する報告を行うこと。

（５）登録業者の推移等

　本登録規程による登録を受けた管理業者数の推移は、表−23のとおりである。また、管理業務主任者の資格を有すると認められた者は表−24のとおりである。

（６）マンション管理業の今後

　中高層分譲共同住宅管理業者登録規程の施行により、マンション管理業者の指導、育成を通じてマンション管理の適正化を図る施策は大きく前進したといえる。

(a)一定の人的、金銭的要件を備えた管理業者が登録を受け、一般に公開されることにより、管理を委託する側からの管理業者の選択が容易になり、これを通じて優良な管理業者の育成が図られることが期待される。
(b)一定の資格を有する専任の管理業務主任者を営業所ごとに置ことを登録の要件にしたことにより、管理の実務に携わる者の資質が向上し、同時にその社会的地位も高まることが期待される。
(c)悪質な業者を登録から除外し、また業務処理準則の遵守が励行されることにより、業界全体のレベルが上がり、ひいては業界に対する信頼が確立することが期待されるのである。

　今後、マンション管理の重要性は、ストックの増加・経年劣化に対応する必要性の増大、マンションライフ水準の向上等によりますます高まっていくものとみられ、マンション管理業者の責任もますます重くなっていくことは確実である。

５　標準管理委託契約書

（１）従前の管理委託契約の問題点

　マンションの管理の全部又は一部を委託方式で行う場合、その委託管理の内容はすべて管理委託契約によって定められる。
　しかし、これまでのマンション管理の実態をみると、この契約による委託管理が適正に行われていたとはいい難い。その要因としては、契約という法律行為によって社会関係を規律することを避ける日本人の気質に加えて、従来からマンションの委託管理を分譲業者自らまたは系列子会社で行うことが圧倒的に多いため、分譲時に明確な意思表示のなされない場合が往々にしてあった実態を指摘できる。
　そして、区分所有法の改正以前には管理組合が組織されていないマンションも数多く、そうした場合には、各区分所有者個人が管理会社に個別的に管理を委託せざるを得ないために、契約内容に区分所有者の利益が十分に保護されがたいきらいがあったこともつけ加えられる。
　しかし、区分所有法の改正に伴い、管理組合が当然に組織されることになり、かつ、マンションの管理に対する問題認識が高まっていることを考えるならば、委託管理契約の明確化・合理化がさらに必要になることは不可避であった。

（２）標準管理委託契約書の制定

　（１）で述べた状況を背景として、中高層共同住宅標準管理委託契約書が、昭和57年１月28日住宅宅地審議会より、中高層共同住宅標準管理規約とともに答申されたものである。
　建設省は同年５月、新たに管理委託契約を締結する場合に、この標準管理委託契約書を指針として活用するとともにマンションの管理の適正化を図るよう、管理業者に対する周知徹底・指導を行うよう都道府県・業界団体に対し通達している。この標準管理委託契約書は同じく建設省の策定した標準管理規約がその対象とするマンションにおいて、管理組合がその業務を管理会社に委託する場合の契約書のひな型を示すものであり、管理会社が管理員を常時派遣する場合を想定しているため、必ずしも、すべてのマンションの管理委託に普遍的に適用できるものではない。

（３）標準管理委託契約書の解説

イ　善管注意義務
　標準管理委託契約書５条１項では「乙（管理会社）は、善良なる管理者の注意をもって委託業務を行うものとする。」と規定されている。
　民法上、受任者は善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務(善管注意義務)を負うものとされている（民法644条）が、マンションの管理委託を受けている管理会社も同様の義務を負うことを定めた趣旨である。民法上、この善管注意義務に反するときは債務不履行責任を負う。
　善管注意義務は、その事務に従事する者としての通常人を基準に判断される。したがって、例えば管理業務に当って引き起こした事故について、一般私人ならば免責されるものであっても、安全性等の点でより高い管理水準を要求される専門業者である場合は、損害賠償を請求されることがありうる。

ロ　自己執行義務
　標準管理委託契約書4条1頃は「乙は、前条第２号、第３号又は第４号の業務の全部又は一部を、第三者に再委託することができる。」と規定している。
　これは､管理会社が受託した管理員業務(２号)､清掃業務(３号)､設備管理業務（４号）については、第三者に再委託することを認めた規定であるが、１号の業務である事務管理業務については管理会社が自ら行わなければならない旨を定めた規定である。
　民法には明文はないが信頼関係を基礎とする委任契約においては、受託者は原則として自ら事務を処理しなければならない（自己執行義務）というのが通説である。
　マンションの委託管理の場合、単純な労務提供という色彩の強い管理員業務、清掃業務、設備管理業務はともかく、管理組合の金銭管理を含む事務管理業務には、管理会社との信頼関係が前提されており、このことから第三者に複委任することを許さないとしたのである。この点はマンション委託管理業務の中核が事務管理業務であり、単なる建物の管理と区別される経営管理的なものであることの表われである。
　なお、管理会社が管理員を派遣し、その管理業務を行わせる場合、当該管理員は管理会社の履行補助者としての立場にあり、第三者への再委託と異なり管理会社は管理業務を自ら管理員を手足として適正に処理することとなる。
　標準管理委託契約書によると、管理会社はその従業員が、業務の遂行に関し、管理組合または組合員に損害を及ぼしたときは、使用者としての責任を負うものとされる（16条）。

ハ　管理受託者の権限
　管理会社が受託業務を処理するに当たって、支障となる居住者の行為に対しては、管理会社にこれを差し止める権限がなければ､管理業務の的確かつ迅速な遂行が期待できない。
　標準管理委託契約書においては、有害行為を行った居住者に対する中止要求の権限を管理会社に与えている（12条）。すなわち､管理会社は、「委託業務を行うため必要なときは」、管理組合の組合員及びその所有する専有部分の占有者（賃借人等）に対し、管理組合に代って、次の(1)〜(6)の行為の中止を求めることができることとされている。

(1)法令、管理規約または使用細則に違反する行為
(2)建物の保存に有害な行為
(3)所轄官庁の指示事項等に違反する行為または所轄官庁の改善命令を受けるとみられる違法もしくは著しく不当な行為
(4)委託業務の適正な遂行に著しく有害な行為
(5)組合員の共同の利益に反する行為
(6)その他共同生活秩序を乱す行為

　こうした共同生活に対する居住者の有害行為の阻止は、本来、管理組合の行うべき業務であるが、受託した管理会社は、自ら委託業務を行うため必要なときに限り、管理組合に代ってこれを行うことを認められるのである。